Vào ngày 27 tháng 5, Cantor Fitzgerald đã ra mắt chương trình thế chấp Bitcoin trị giá 2 tỷ đô la cho các khách hàng tổ chức, với đợt giao dịch đầu tiên bao gồm các công ty tiền điện tử FalconX Ltd. và Maple Finance. Là một trong những đơn vị bảo lãnh chính thức cho trái phiếu kho bạc Hoa Kỳ, sự gia nhập của tổ chức Phố Wall có lịch sử hàng thế kỷ này được coi là một bước đột phá mang tính biểu tượng cao.
Bitcoin đang chuyển đổi từ một tài sản chứng khoán thành một công cụ tài chính có thể tác động đến hệ thống tín dụng.
Chỉ một tháng sau, Bill Pulte, giám đốc Cơ quan Tài chính Nhà ở Liên bang (FHFA), đã gửi một tín hiệu quan trọng khác. Ông đã yêu cầu Fannie Mae và Freddie Mac, hai công ty trụ cột của tín dụng nhà ở Hoa Kỳ, nghiên cứu tính khả thi của việc kết hợp các loại tiền điện tử như Bitcoin vào hệ thống đánh giá thế chấp. Tuyên bố này đã gây ra phản ứng dữ dội trên thị trường và trong vòng 24 giờ, giá Bitcoin đã tăng gần 2,87%, một lần nữa vượt qua mức 108.000 đô la.
Như câu hỏi tự vấn được nêu ra trong quảng cáo của Coinbase: Năm 2012, bạn cần 30.000 bitcoin để mua một ngôi nhà, nhưng bây giờ bạn chỉ cần 5. Nếu giá nhà tính theo Bitcoin đã giảm, tại sao chúng lại tăng tính theo đô la Mỹ? Khoản thế chấp Bitcoin này sẽ tác động như thế nào đến hệ thống đô la Mỹ?
Lời nói của Bill Pulte có được tính không?
Bill Pulte đã công khai kêu gọi Fannie Mae (FNMA) và Freddie Mac (FHLMC) trên Twitter chuẩn bị cho hai công ty này. Fannie Mae (FNMA) và Freddie Mac (FHLMC) được đề cập ở đây là hai doanh nghiệp được chính phủ Hoa Kỳ hậu thuẫn. Mặc dù họ không trực tiếp cho người mua nhà vay tiền, nhưng họ đóng vai trò cốt lõi là nhà tạo lập thị trường trên thị trường thế chấp thứ cấp. Bằng cách mua các khoản thế chấp do các tổ chức tư nhân phát hành, sự tồn tại của họ đảm bảo tính thanh khoản và tính bền vững của thị trường cho vay.
Cơ quan Tài chính Nhà ở Liên bang (FHFA), được thành lập sau cuộc khủng hoảng thế chấp dưới chuẩn năm 2008, chịu trách nhiệm giám sát hai tổ chức này. Theo báo cáo nghiên cứu của JPMorgan Chase, tính đến tháng 12 năm 2024, Fannie Mae và Freddie Mac đã bảo lãnh tổng cộng 6,6 nghìn tỷ đô la cho các chứng khoán được thế chấp bằng cơ quan (MBS), chiếm 50% tổng số nợ thế chấp chưa thanh toán tại Hoa Kỳ. Ginnie Mae (do HUD giám sát trực tiếp), được chính phủ Hoa Kỳ bảo lãnh hoàn toàn bằng tín thác và tín dụng, đã cung cấp 2,5 tỷ đô la MBS, chiếm 20%.
Số dư nợ chưa thanh toán của các chứng khoán được thế chấp bằng đại lý (Ginnie Mae, Fannie Mae, Freddie Mac) tính đến tháng 12 năm 2024, nguồn: jpmorgan
Trong nhiệm kỳ đầu tiên của Trump, các bên liên quan đã thảo luận về nhiều kế hoạch cải cách GSE (doanh nghiệp do chính phủ tài trợ), nhưng không có tiến triển nào về mặt lập pháp. Lý do Pulte sử dụng giọng điệu ra lệnh trong dòng tweet của mình là vì với tư cách là chủ tịch của FHFA, ông đã giữ vị trí hội đồng giám sát tại hai công ty và sau khi nhậm chức vào tháng 3 năm 2025, ông đã tiến hành cải cách nhân sự và cơ cấu mạnh mẽ, chuyển nhiều giám đốc từ hai tổ chức này, tự bổ nhiệm mình làm chủ tịch hội đồng quản trị và sa thải 14 giám đốc điều hành, bao gồm cả CEO của Freddie Mac, để tổ chức lại toàn diện, điều này đã tăng cường đáng kể quyền kiểm soát của FHFA đối với GSE (doanh nghiệp do chính phủ tài trợ) và đàm phán với Nhà Trắng và Bộ Tài chính để xem xét các kế hoạch niêm yết công khai dựa trên bảo lãnh ngầm. Xu hướng chính sách của họ có tác động sâu rộng đến hệ thống tài chính. Ngày nay, FHFA đã bắt đầu xem xét việc đưa tài sản tiền điện tử vào hệ thống đánh giá bảo lãnh thế chấp, đánh dấu sự thay đổi về mặt cơ cấu trong thái độ của các cơ quan quản lý đối với tài sản tiền điện tử.
Bối cảnh cá nhân của Pulte làm tăng thêm sự phức tạp cho tin tức. Là người đứng đầu thế hệ thứ ba của Pulte Homes, công ty xây dựng nhà ở lớn thứ ba tại Hoa Kỳ và là người thừa kế của một gia đình bất động sản như Tổng thống Trump, ông cũng là một trong những quan chức liên bang đầu tiên trong số những người bạn tâm giao của Trump công khai ủng hộ tiền điện tử. Ngay từ năm 2019, ông đã ủng hộ việc phát triển tài sản tiền điện tử vì mục đích từ thiện trên phương tiện truyền thông xã hội và tiết lộ rằng cá nhân ông nắm giữ một lượng lớn Bitcoin và Solana. Ông đã đầu tư vào các tài sản có tính biến động cao như GameStop và Marathon Digital. Không giống như các chính trị gia thông thường, khoản đầu tư của ông có vẻ phù hợp hơn với hình ảnh Degen. Kết hợp với sơ yếu lý lịch tiền điện tử trước đây của mình, có vẻ như mong muốn đưa tài sản tiền điện tử vào hệ thống mua nhà của Mỹ không phải là một ý thích nhất thời.
Các bộ phận trong chính phủ
Mặt khác, thực sự có những sự chia rẽ rõ ràng trong chính phủ. ProPublica tiết lộ vào tháng 3 rằng Bộ Nhà ở và Phát triển Đô thị Hoa Kỳ (HUD) cũng đang tìm hiểu việc sử dụng stablecoin và công nghệ blockchain để theo dõi các quỹ trợ cấp nhà ở liên bang. Một viên chức HUD tiết lộ rằng người khởi xướng giải pháp blockchain là Irving Dennis, phó giám đốc tài chính mới của HUD và là cựu đối tác của công ty tư vấn toàn cầu khổng lồ Ernst Young.
Không giống như Fannie Mae và Freddie Mac, là GSE bán chính thức thuộc trách nhiệm của FHFA, Ginnie Mae, thuộc trách nhiệm của HUD, là một cơ quan chính phủ 100%. Do đó, cuộc thảo luận về vấn đề này nghiêm ngặt hơn. Đề xuất này đã gặp phải sự phản đối dữ dội trong nội bộ. Một số người tin rằng điều này có thể gây ra cuộc khủng hoảng thế chấp dưới chuẩn giống như cuộc khủng hoảng năm 2008. Một số quan chức thậm chí còn gọi nó là giống như phát tiền bằng đồng xu Monopoly. Một bản ghi nhớ nội bộ chỉ ra rằng HUD không thiếu khả năng kiểm toán và theo dõi dòng tiền. Việc giới thiệu blockchain và thanh toán được mã hóa không chỉ làm tăng tính phức tạp mà còn có thể gây ra sự biến động về giá trị của các quỹ được hỗ trợ và thậm chí là các vấn đề về tuân thủ.
Hiện tại, các nền tảng như Milo Credit và Figure Technologies đã cung cấp các sản phẩm thế chấp được thế chấp bằng Bitcoin. Tuy nhiên, vì họ không thể chứng khoán hóa và bán các khoản vay cho Fannie Mae và Freddie Mac, nên lãi suất cho vay của họ cao và tính thanh khoản của họ bị hạn chế. Khi Bitcoin được đưa vào hệ thống bảo lãnh thế chấp liên bang, nó không chỉ làm giảm lãi suất vay mà còn có nghĩa là người nắm giữ có thể giải phóng đòn bẩy và chuyển từ HODL sang xây dựng phân bổ tài sản gia đình tại Hoa Kỳ.
Tất nhiên, rủi ro không thể bị bỏ qua. Như cựu quan chức SEC Corey Frayer đã cảnh báo, một khi các tài sản tiền điện tử không ổn định được đưa vào hệ thống thế chấp trị giá 1,3 nghìn tỷ đô la do FHA bảo lãnh, bất kỳ sự kiện nào làm mất giá trị thị trường đều có thể gây ra tác động mang tính hệ thống. Học giả pháp lý Hilary Allen đã thẳng thắn tuyên bố rằng việc sử dụng các nhóm dễ bị tổn thương nhất làm lĩnh vực thử nghiệm để thúc đẩy thay đổi công nghệ là cực kỳ nguy hiểm.
Cốt lõi của sự bất đồng này nằm ở việc liệu Hoa Kỳ đã sẵn sàng chính thức đưa Bitcoin từ một sản phẩm đầu tư thay thế vào hệ thống tài chính công hay chưa. Định hướng nghiên cứu của FHFA là cho phép người nắm giữ sử dụng số dư Bitcoin của họ để trực tiếp đáp ứng các khoản thanh toán ban đầu hoặc yêu cầu dự trữ. Ý nghĩa sâu rộng của nó nằm ở chỗ nó cho phép các tài sản phi tập trung có hiệu ứng đòn bẩy nhà ở lần đầu tiên. Mặt khác, tính biến động của tài sản tiền điện tử khiến việc định giá và tích lũy rủi ro trở nên khó khăn khi được sử dụng làm tài sản dự trữ. Nếu giá Bitcoin biến động mạnh, việc có được phép sử dụng để đánh giá thế chấp hay không liên quan đến giám sát tài chính, quản lý thanh khoản và thậm chí là các vấn đề về ổn định hệ thống.
Chỉ thị mới của FHFA nói gì? Trước đây, cư dân Hoa Kỳ đã vay tiền bằng tiền điện tử như thế nào?
Do những bài học đau đớn từ cuộc khủng hoảng thế chấp dưới chuẩn năm 2008, các đánh giá cho vay nhà ở hiện tại của Hoa Kỳ có những hạn chế nghiêm ngặt về việc tuân thủ tài sản. Nghĩa là, nếu người vay sở hữu tiền điện tử, trước tiên chúng phải được chuyển đổi thành đô la Mỹ và được giữ trong một tài khoản ngân hàng do Hoa Kỳ quản lý trong 60 ngày trước khi chúng có thể được coi là tiền đáo hạn và được đưa vào đánh giá. Hướng đi mà Pulte đề xuất rõ ràng là nhằm phá vỡ rào cản quy trình này.
Lệnh chính thức, Quyết định số 2025-360, yêu cầu hai công ty thế chấp khổng lồ này phải xem xét tiền điện tử là tài sản hợp lệ để đa dạng hóa tài sản của người vay. Cho đến nay, tiền điện tử đã bị loại khỏi các đánh giá rủi ro thế chấp vì người vay thường không chuyển đổi tài sản kỹ thuật số của họ thành đô la Mỹ trước khi khoản vay kết thúc. Chỉ thị yêu cầu Fannie Mae và Freddie Mac phải xây dựng các đề xuất để đưa tiền điện tử vào dự trữ của người vay trong các đánh giá rủi ro thế chấp nhà ở gia đình đơn lẻ của họ. Ngoài ra, chỉ thị quy định rằng các công ty phải trực tiếp tính toán lượng tiền điện tử nắm giữ mà không chuyển đổi chúng thành đô la Mỹ.
Cơ quan Tài chính Nhà ở Liên bang (FHFA) đã đặt ra hướng dẫn rõ ràng về loại tiền điện tử nào đủ điều kiện để xem xét. Chỉ những tài sản được phát hành trên các sàn giao dịch tập trung do Hoa Kỳ quản lý và tuân thủ đầy đủ các luật có liên quan mới đủ điều kiện. Ngoài ra, các công ty phải kết hợp các biện pháp giảm thiểu rủi ro vào đánh giá của mình, bao gồm các điều chỉnh dựa trên sự biến động đã biết của thị trường tiền điện tử và các biện pháp giảm rủi ro phù hợp dựa trên tỷ lệ dự trữ tiền điện tử do người vay nắm giữ.
Trước khi bất kỳ thay đổi nào được thực hiện, các công ty phải nộp đề xuất của mình cho hội đồng quản trị tương ứng để phê duyệt. Sau khi được hội đồng quản trị phê duyệt, đề xuất phải được chuyển đến Cơ quan Tài chính Nhà ở Liên bang (FHFA) để xem xét và phê duyệt cuối cùng. Quyết định của FHFA phù hợp với cách tiếp cận rộng hơn của chính phủ liên bang trong việc công nhận tiền điện tử trong các quy trình tài chính và phù hợp với nhận xét của Pulte rằng để đáp lại tầm nhìn của Tổng thống Trump về việc biến Hoa Kỳ thành thủ đô tiền điện tử của thế giới, việc ban hành chỉ thị này phản ánh cam kết của cơ quan này trong việc định vị Hoa Kỳ là một khu vực pháp lý hàng đầu cho sự phát triển tiền điện tử.
Điều này có nghĩa là gì?
Như chúng ta đều biết, logic cơ bản của việc sử dụng tài sản có tính thanh khoản cao làm tài sản thế chấp để đổi lấy tài sản có tính thanh khoản thấp là hợp lệ, nhưng BTC là trung tâm của các mối quan tâm ở nhiều khía cạnh. Khi nó thực sự có thể được chứng nhận là tài sản cho các khoản vay thế chấp của Hoa Kỳ, ảnh hưởng của nó có thể không kém phần mạnh mẽ so với Đạo luật Dự trữ Bitcoin do Trump đề xuất trước khi ông nhậm chức. Tác động này sẽ không chỉ giới hạn ở một nhóm duy nhất. Nhiều nhóm như người dân Hoa Kỳ, các tổ chức tài chính và các bộ phận chính phủ sẽ bị ảnh hưởng.
Có bao nhiêu người Mỹ sẽ sử dụng Bitcoin để mua nhà và có thể tiết kiệm được bao nhiêu tiền khi sử dụng Bitcoin làm phương tiện trung gian?
Daryl Fairweather, nhà kinh tế trưởng tại Redfin, một công ty môi giới bất động sản của Hoa Kỳ, cho biết: Với nhiều thời gian và thiếu cách thú vị để chi tiêu, nhiều người đã bắt đầu giao dịch tiền điện tử trong thời kỳ dịch bệnh. Một số khoản đầu tư này đã bị lãng phí, nhưng đồng thời, một số người đã kiếm được rất nhiều của cải, hoặc ít nhất là đủ để trả tiền đặt cọc mua nhà.
Theo Báo cáo Người tiêu dùng tiền điện tử năm 2025 của Security.org, khoảng 28% người lớn ở Mỹ (khoảng 65 triệu người) nắm giữ tiền điện tử, trong đó GenZ và thế hệ thiên niên kỷ chiếm tỷ lệ đặc biệt cao, với hơn một nửa trong số họ nắm giữ hoặc đã nắm giữ tài sản tiền điện tử. Khi thế hệ thiên niên kỷ và thế hệ Z chiếmthị phần ngày càng tăng trên thị trường bất động sản Hoa Kỳ, tài sản tiền điện tử cũng có thể trở nên ngày càng phổ biến như một phương thức thanh toán cho việc mua nhà.
RedFin đã tiến hành một cuộc khảo sát khoa học phổ biến vào năm 2021. Họ đã ủy quyền cho công ty công nghệ nghiên cứu Lucid lấy mẫu ngẫu nhiên 1.500 người mua nhà lần đầu. Câu trả lời phổ biến nhất cho câu hỏi Bạn đã tích lũy tiền đặt cọc như thế nào? là sử dụng tiền lương (52%), trong khi tiền mặt quyên góp từ các thành viên gia đình (12%) và rút tiền sớm từ quỹ hưu trí (10%) thì không. Điều đáng chú ý là số người bán tiền điện tử để mua nhà tăng dần từ năm 2019 đến năm 2021, đạt gần 12% vào cuối năm 2021. Bốn năm sau, với sự phổ biến của tiền điện tử, tỷ lệ này có thể đã tăng thêm nữa.
Về số tiền có thể tiết kiệm được, Terence Michael, nhà sản xuất phim và truyền hình được đề cử giải Emmy và là người sáng lập Peoples Reserve, đã chia sẻ một câu chuyện trên Twitter Space vào ngày 25 tháng 6. Anh đã bán 100 BTC để mua một ngôi nhà vào năm 2017. Bây giờ ngôi nhà chỉ có giá trị 500.000 đô la, nhưng số BTC anh bán ra có giá trị lên tới hàng chục triệu đô la. Do đó, anh đã thành lập Peoples Reserve với mục tiêu cho phép nhiều người hơn nữa giữ Bitcoin và mua nhà thông qua hình thức thế chấp.
Vậy đây là một giả thuyết: bạn đã mua Bitcoin trị giá 50.000 đô la vào năm 2017. Đến năm 2025, nó sẽ có giá trị 500.000 đô la. Thay vì bán Bitcoin của bạn và trả 90.000 đô la tiền thuế thu nhập từ vốn, bạn làm việc với một công ty cho vay thế chấp bằng tiền điện tử, thế chấp 300.000 đô la bằng BTC và nhận khoản thế chấp 300.000 đô la với lãi suất 9,25%. Người cho vay giữ Bitcoin của bạn trong một tài khoản ký quỹ, bạn vẫn sở hữu Bitcoin và bạn chỉ trả lãi suất hàng năm khoảng 27.000 đô la (ít hơn trong tương lai) và tiết kiệm được 90.000 đô la tiền thuế và bạn cũng có kênh xu hướng tăng của giá BTC và quyền chống lạm phát, đặc biệt là khi Đạo luật Big Beautiful nâng trần nợ của Hoa Kỳ lên 5 nghìn tỷ đô la.
Theo dữ liệu do Freddie Mac cung cấp, lãi suất hàng năm hiện tại cho các khoản thế chấp 30 năm tại Hoa Kỳ thường dao động quanh mức 7%, trong khi lãi suất cho các khoản thế chấp 15 năm dao động quanh mức 6%.
Các tổ chức tư nhân như Milo Credit, đã hoạt động trong một thời gian, hiện có thể cung cấp các khoản vay Bitcoin với lãi suất hàng năm là 9-10% với LTV khoảng 50%, trong khi các nền tảng cho vay gốc của hệ sinh thái BTC như Peoples Reserve có thể giảm lãi suất hàng năm xuống còn 3,5% (nếu LTV là 33%). Nếu tính theo cách này, dựa trên khoản thế chấp 15 năm là 500.000 đô la, số tiền tiết kiệm hàng tháng có thể là khoảng 1.000 đô la và tổng số tiền lãi sẽ giảm 190.000 đô la.
Mặc dù không phải tất cả các tổ chức đều có lãi suất thấp như vậy, nhưng theo sự thúc đẩy của các chính sách và quy định hiện hành, lãi suất tương tự như lãi suất của tài sản chung có thể xuất hiện tại các tổ chức cho vay lớn của Hoa Kỳ này. Sử dụng các khoản vay Bitcoin chắc chắn là một lựa chọn khôn ngoan hơn cho người Mỹ hiện tại.
Các công cụ hỗ trợ thúc đẩy quá trình tư nhân hóa GSE
Chỉ một tháng trước khi FHFA yêu cầu Fannie Mae và Freddie Mac đưa các loại tiền điện tử như Bitcoin vào hệ thống đánh giá thế chấp của họ, Tổng thống Hoa Kỳ Trump đã tuyên bố trên phương tiện truyền thông xã hội của mình rằng: Tôi đang tiến hành công việc đưa các công ty lớn này (Freddie Mac và Fannie Mae) lên sàn chứng khoán, nhưng tôi muốn nói rõ rằng chính phủ Hoa Kỳ sẽ tiếp tục duy trì sự bảo lãnh ngầm của mình và tôi sẽ kiên quyết quản lý họ với tư cách là tổng thống.
Việc mở cơ chế thế chấp Bitcoin cung cấp một con đường hỗ trợ gián tiếp nhưng quan trọng cho quá trình tư nhân hóa các GSE. Nó không chỉ có thể đưa các loại tài sản thế chấp đa dạng vào hệ thống tài chính nhà ở mà còn tạo không gian cho cải cách phi chính phủ hóa Fannie Mae và Freddie Mac từ nhiều khía cạnh như chuyển giao rủi ro, hình thành vốn, tái thiết quy định và phối hợp chính trị.
Đầu tiên, ở cấp độ quản lý rủi ro tín dụng, các khoản vay thế chấp được hỗ trợ bởi tài sản tiền điện tử như Bitcoin dự kiến sẽ giảm áp lực lên các GSE trong việc đóng vai trò là người cho vay cuối cùng. Fannie Mae và Freddie Mac từ lâu đã chịu trách nhiệm cung cấp bảo lãnh tài chính cho một số lượng lớn người vay không theo truyền thống, bao gồm cả những người không có đủ hồ sơ tín dụng hoặc giấy tờ thu nhập. Việc mở các khoản vay thế chấp bằng Bitcoin sẽ mang đến cho những nhà đầu tư tiền điện tử vô hình về tín dụng nhưng hiển thị tài sản cơ hội tham gia thị trường thế chấp thông qua một cơ chế mới, do đó giảm bớt gánh nặng đặc biệt của các GSE trong việc duy trì khả năng tiếp cận nhà ở. Là một tài sản phi tập trung, có thể xác minh và thanh khoản toàn cầu, việc thể chế hóa khả năng thế chấp của Bitcoin tương đương với việc xây dựng một nhóm cho vay thay thế bên ngoài hệ thống, tạo thêm không gian cho việc tối ưu hóa cấu trúc nhóm tài sản của GSE sau khi tư nhân hóa.
Về mặt cấu trúc vốn, cơ chế thế chấp Bitcoin cũng có thể cung cấp hỗ trợ tài chính cho quá trình tư nhân hóa GSE thông qua con đường chứng khoán hóa tài sản gốc tiền điện tử. Một trong những trở ngại lớn nhất đối với GSE hiện nay là khoảng cách vốn theo quy định lên tới 180 tỷ đô la, dự kiến sẽ mất hơn bảy năm để lấp đầy chỉ bằng lợi nhuận giữ lại. Nếu thế chấp Bitcoin có thể hình thành các chứng khoán được thế chấp bằng thế chấp có thể mở rộng, có thể đánh giá và được đóng gói (Crypto-MBS), thì dự kiến sẽ thu hút các loại nhà đầu tư vốn mới và đóng vai trò là bổ sung ngoài thị trường tiềm năng cho chứng khoán được thế chấp bằng tài sản của GSE. Sự tồn tại của các tài sản như vậy có nghĩa là GSE có thể dần đạt được sự độc lập về vốn mà không hoàn toàn dựa vào quỹ của quốc hội hoặc tài trợ của người nộp thuế, do đó giảm ma sát hệ thống trong quá trình thoát khỏi chính phủ.
Đồng thời, cơ chế này cũng đang thúc đẩy việc cập nhật mô hình quản lý tài chính nhà ở. Hệ thống đánh giá GSE truyền thống dựa trên các mô hình dòng tiền như bằng chứng về thu nhập, tỷ lệ nợ trên thu nhập và điểm tín dụng FICO, trong khi việc sử dụng rộng rãi các khoản thế chấp tài sản tiền điện tử nhấn mạnh vào các tiêu chí đánh giá về năng lực tài sản, lịch sử trên chuỗi và giá trị ròng của ví tiền điện tử. Sự thay đổi trong logic kiểm soát rủi ro này từ hướng đến thu nhập sang hướng đến tài sản sẽ không chỉ giúp GSE thiết lập một mô hình đánh giá tín dụng linh hoạt hơn và hướng đến thị trường sau khi tư nhân hóa, mà còn đặt nền tảng thể chế cho việc tích hợp các tài sản thế chấp mới sau này. Nếu các cơ quan quản lý có thể đưa tài sản tiền điện tử vào mô hình đánh giá, thì GSE sẽ có cơ hội mở rộng ranh giới kinh doanh của mình trong tương lai và tham gia vào nhiều hoạt động bảo lãnh tài sản tài chính hơn, qua đó nâng cao khả năng cạnh tranh trên thị trường.
Quan trọng hơn, ở cấp độ chính trị, việc thúc đẩy thế chấp Bitcoin giúp xây dựng một không gian thảo luận cho lý thuyết thay thế công nghệ và tạo ra một vùng đệm dư luận cho chính quyền Trump để thúc đẩy tư nhân hóa GSE. Tư nhân hóa luôn phải đối mặt với sự phản đối mạnh mẽ từ Đảng Dân chủ, các tổ chức bảo vệ quyền nhà ở và một số chính quyền tiểu bang, những người lo ngại rằng việc phi chính phủ hóa sẽ làm suy yếu khả năng tiếp cận tài chính của các gia đình có thu nhập thấp và trung bình. Việc hợp pháp hóa cơ chế thế chấp tài sản tiền điện tử cung cấp một lựa chọn chính sách khác: trong khi chính phủ rút khỏi các khoản bảo lãnh trực tiếp, thị trường có thể cung cấp hỗ trợ tài chính thay thế thông qua công nghệ, tài sản và cơ chế chia sẻ rủi ro. Logic này không chỉ giúp cân bằng dư luận mà còn cung cấp cho các nhà hoạch định chính sách những con bài mặc cả linh hoạt hơn giữa việc giảm nợ chính phủ và duy trì sự ổn định tài chính nhà ở.
Do đó, mặc dù bản thân cơ chế cho vay Bitcoin không phải là công cụ trực tiếp cho quá trình tư nhân hóa GSE, nhưng cấu trúc thể chế của nó chắc chắn đang cung cấp một vùng đệm tài chính quan trọng cho quá trình tư nhân hóa. Nó mở rộng cấu trúc tài sản thế chấp của thị trường tài chính nhà ở, giải phóng không gian trách nhiệm chính sách của GSE, cung cấp kênh thay thế vốn và củng cố thiện chí của thị trường trong việc chấp nhận các cải cách phi tập trung hóa tài chính. Trong một chu kỳ chính trị mới theo đuổi chính phủ nhỏ hơn và thị trường mạnh hơn, chức năng tín dụng của tài sản tiền điện tử đang dần trở thành một phần quan trọng trong việc thúc đẩy các cải cách tài chính nhà ở có cấu trúc.
Bitcoin có thể giải quyết được bao nhiêu áp lực thế chấp?
Tính đến thời điểm hiện tại, tổng giá trị thị trường của Bitcoin là khoảng 2,1 nghìn tỷ đô la, tương đương với khoảng 17% thị trường thế chấp của Hoa Kỳ. Nếu toàn bộ giá trị thị trường của Bitcoin được phép tham gia hỗ trợ thế chấp, thị trường BTC trị giá 2,1 nghìn tỷ đô la có thể hỗ trợ 1,05 nghìn tỷ đô la tiền gốc cho vay (ở mức 50% LTV), chiếm khoảng 8-9% tổng số lượng cho vay nhà ở hiện có. Nếu chỉ lấy 50% phần được chấp nhận làm tài sản thế chấp, nó vẫn có thể hỗ trợ 525 tỷ đô la tiền gốc cho vay, chiếm 4-5%. Tất nhiên, không dễ để các ETF, một số công ty niêm yết hoặc các quốc gia có chủ quyền tham gia, nhưng những phần này có lẽ chỉ chiếm khoảng 10% tổng số hiện tại.
Do đó, nếu thế chấp Bitcoin được thể chế hóa, nó không chỉ có tác động sâu rộng đến cộng đồng tiền điện tử mà còn giải phóng sức mạnh chuyển đổi tài sản chưa từng có sang tài chính truyền thống, mở ra một chu kỳ tích cực có thể giải phóng sức mua của giá trị BTC mà không phá hủy hệ thống tài chính hiện tại. Điều này có nghĩa là nếu chính sách được thực hiện đầy đủ, các khoản vay Bitcoin có thể cung cấp hàng trăm tỷ đô la sức mạnh tài chính mới cho thị trường nhà ở, cao hơn 100 lần so với thị trường thế chấp tiền điện tử hiện tại.
Hành động lớn và đẹp
Nếu lời kêu gọi của Bill Pulte có lợi cho hoạt động kinh doanh thế chấp Bitcoin, thì việc ký kết và thực hiện chính thức Đạo luật Big Beautiful là một vòng thúc đẩy chính sách thân thiện cho ngành bất động sản Hoa Kỳ. Điều quan trọng nhất là tỷ lệ khấu trừ QBI (Thu nhập kinh doanh đủ điều kiện) 20% được đặt ra trong Đạo luật cắt giảm thuế và việc làm ban đầu sẽ được tăng vĩnh viễn lên 23%. Sự điều chỉnh này mang lại lợi ích trực tiếp cho một số lượng lớn cá nhân và pháp nhân đầu tư vào bất động sản thông qua quan hệ đối tác hạn chế, cấu trúc S-corp hoặc REIT, và tỷ lệ thuế biên thực tế của họ sẽ giảm xuống còn khoảng 28,49%.
Đối với các công ty bất động sản có bảng cân đối kế toán tập trung vào thu nhập cho thuê, dòng tiền sau thuế sẽ được cải thiện đáng kể và cấu trúc vốn sẽ được tối ưu hóa hơn nữa. Cải cách này cũng gián tiếp làm giảm chi phí gia nhập cho các thực thể nắm giữ tài sản như Bitcoin để mua bất động sản thông qua việc thành lập các thực thể, cung cấp một khuôn khổ tuân thủ ổn định hơn cho cầu nối giữa tài sản trên chuỗi và bất động sản ngoài chuỗi.
Đồng thời, Đạo luật Big Beautiful đã khôi phục và gia hạn cơ chế khấu hao bổ sung 100% và nâng giới hạn khấu trừ tức thời của Mục 179 lên 2,5 triệu đô la, cho phép các khoản chi tiêu vốn ban đầu của các dự án bất động sản được đưa vào khấu trừ trước thuế nhanh hơn. Điều này không chỉ khuyến khích đầu tư tập trung vào các bất động sản mới, cơ sở lưu trữ và tài sản sản xuất mà còn giúp các nhà phát triển bất động sản xây dựng đường cong dòng tiền mạnh mẽ hơn trong bối cảnh lãi suất không chắc chắn ngày càng tăng. Đối với các nhà đầu tư hoặc các bên tham gia dự án RWA cố gắng sử dụng tài sản Bitcoin để tạo đòn bẩy cho việc mua bất động sản thông qua các mô hình DAO, LLC hoặc SPV, việc khôi phục chính sách khấu hao sẽ phòng ngừa hiệu quả các vấn đề về lợi nhuận cho thuê bị chậm trễ và chu kỳ thực hiện tài sản dài, điều này có lợi cho việc chuyển đổi các tài sản kỹ thuật số như BTC thành các quyền thu nhập cơ bản thanh khoản hơn trong các dự án bất động sản.
Bitcoin + bất động sản, có vẻ như Trump đang thực hiện động thái lớn tiếp theo.
Những dự án nào đang “đổ bộ” vào thị trường tự do?
Người cho vay
Tín dụng Milo
Milo Credit là một công ty công nghệ tài chính có trụ sở tại Florida, Hoa Kỳ. Công ty đã ra mắt sản phẩm cho vay mua nhà đầu tiên được hỗ trợ bằng tiền điện tử tại Hoa Kỳ kể từ năm 2022. Mô hình kinh doanh của công ty cho phép người dùng sử dụng tài sản kỹ thuật số như Bitcoin, Ethereum hoặc USDC làm tài sản thế chấp và nhận được khoản vay lên tới 100% giá trị tài sản mà không cần trả trước bằng tiền mặt. Cấu trúc khoản vay này không kích hoạt thuế thu nhập từ vốn và không có cơ chế thanh lý bắt buộc, cho phép người vay nhận được hỗ trợ tài chính để mua nhà trong khi vẫn giữ được tiềm năng tăng giá của tài sản tiền điện tử.
Milo cung cấp các khoản vay lên đến 5 triệu đô la với thời hạn tối đa là 30 năm, với lãi suất hàng năm hiện tại trong khoảng 9-10% và không có hình phạt trả nợ trước hạn. Việc bảo mật tài sản thế chấp được quản lý bởi bên thứ ba như Coinbase, Gemini và BitGo. Tính đến đầu năm 2025, Milo đã phát hành hơn 65 triệu đô la cho các khoản vay thế chấp nhà bằng tiền điện tử.
Điều đáng chú ý là các khoản vay như vậy thường không đáp ứng các tiêu chuẩn thế chấp nhà ở liên bang của Hoa Kỳ và không thể được đóng gói và bán cho Fannie Mae hoặc Freddie Mac. Do đó, chi phí vốn cao và lãi suất cũng cao tương ứng. Nếu dự luật được thông qua, hệ thống dự kiến sẽ tiếp tục giảm lãi suất. Ngoài ra, do giá tài sản tiền điện tử biến động, Milo vẫn sử dụng một mức độ thế chấp quá mức nhất định để đảm bảo an toàn cho các khoản vay.
Ledn
Ledn có trụ sở chính tại Canada và nổi tiếng với các khoản vay được hỗ trợ bằng Bitcoin. Nền tảng này đã trở thành một trong những nền tảng tiền điện tử đầu tiên trên thế giới khám phá các sản phẩm có cấu trúc cho vay tài sản trên chuỗi. Sản phẩm cốt lõi của Ledn cho phép người dùng vay tiền pháp định (như đô la Mỹ hoặc USDC) với Bitcoin làm tài sản thế chấp. LTV thường là 50%, tiền có sẵn ngay lập tức và thời hạn vay ngắn nhất có thể được tính hàng tuần. Không giống như Milo, Ledn không liên kết trực tiếp với các giao dịch bất động sản, nhưng với tư cách là giải pháp thanh khoản ngắn hạn, nền tảng này đáp ứng nhu cầu của người dùng để có được tiền mặt mà không cần bán Bitcoin. Ngoài ra, Ledn còn cung cấp tài khoản tiết kiệm và dịch vụ lãi kép cho Bitcoin và USDC. Nền tảng này nhấn mạnh vào tính bảo mật và tuân thủ. Tất cả các tài sản thế chấp đều được lưu trữ tại các tổ chức của bên thứ ba và được kiểm toán thường xuyên. Nền tảng này có ảnh hưởng nhất định đến thị trường Canada và Mỹ Latinh.
Thế chấp Mặt trăng
Moon Mortgage là nền tảng cho vay dành cho người dùng tiền mã hóa bản địa, tập trung vào việc cung cấp dịch vụ thế chấp Bitcoin để mua nhà cho các doanh nhân Web3, thành viên DAO và nhà đầu tư tiền mã hóa không có hồ sơ tín dụng truyền thống. Sản phẩm chủ lực của Moon Mortgage cho phép người dùng đăng ký các khoản vay mua nhà có cấu trúc truyền thống với BTC hoặc ETH làm tài sản thế chấp và bất động sản được sử dụng làm thế chấp thứ cấp, giải quyết vấn đề tài sản và thu nhập không đối xứng của người vay. Nền tảng này hợp tác với các bên cho vay và bên giám hộ tuân thủ tại Hoa Kỳ để cung cấp cho người dùng cùng một cấu trúc lãi suất và cơ chế hoàn trả như các khoản thế chấp truyền thống. Đồng thời, nền tảng này thay thế điểm tín dụng FICO bằng mô hình đánh giá do chính mình phát triển, tập trung vào việc đánh giá lịch sử tài sản trên chuỗi và khả năng chịu rủi ro của người dùng. Moon Mortgage có vị thế theo chiều dọc hơn, phục vụ người mua tiền mã hóa bản địa, nhấn mạnh vào khái niệm tham gia mà không cần bán coin và là một trong số ít dự án thế chấp trên thị trường Hoa Kỳ dành cho những người có danh tính trên chuỗi.
Khu bảo tồn của nhân dân
People’s Reserve là một dự án cơ sở hạ tầng tài chính tiền điện tử do CJK Konstantinos tạo ra, chuyên xây dựng hệ thống thế chấp và tín dụng với Bitcoin là cốt lõi. Dự án đang phát triển nhiều sản phẩm tài chính “do Bitcoin thúc đẩy”, bao gồm các khoản thế chấp tự trả và HEBLOC (Dòng tín dụng Bitcoin thế chấp nhà), trao đổi vốn chủ sở hữu nhà để lấy thanh khoản Bitcoin. Khái niệm thiết kế cốt lõi của People’s Reserve là giải phóng giá trị kinh tế của Bitcoin trong khi bảo vệ quyền sở hữu Bitcoin của người dùng. Các sản phẩm này sẽ không sử dụng Bitcoin đã thế chấp để thế chấp lại (tức là không thế chấp lại) và sử dụng cơ chế lưu ký đa chữ ký để ngăn tài sản của người dùng bị các tổ chức tập trung kiểm soát. Đồng thời, People’s Reserve hy vọng rằng lãi suất cho vay của mình có thể tương đương với các khoản vay nhà ở truyền thống, qua đó tăng khả năng chấp nhận tài chính tiền điện tử trong cộng đồng. Nền tảng này vẫn đang trong giai đoạn phát triển sản phẩm và chưa được ra mắt chính thức, nhưng kênh đăng ký thông báo trên trang web chính thức đã được mở và đợt dịch vụ thử nghiệm đầu tiên dự kiến sẽ được ra mắt vào ngày 4 tháng 7.
Cơ sở hạ tầng
Tiêu đề Beeline
Beeline Title không phải là nhà cung cấp dịch vụ cho vay tiền điện tử, mà là công ty dịch vụ blockchain chuyên xây dựng cơ sở hạ tầng đăng ký tài sản và lưu ký kỹ thuật số cho các khoản thế chấp tiền điện tử. Cơ quan này tập trung vào việc số hóa quy trình đăng ký tài sản và kết hợp nó với cơ chế lưu ký tài sản tiền điện tử để đạt được đăng ký quyền sở hữu nhà ở và quản lý nợ không cần giấy tờ, toàn chuỗi. Theo AInvest, Beeline Title sẽ chính thức ra mắt nền tảng dịch vụ quốc gia vào tháng 8 năm 2025, khi đó sẽ hỗ trợ hoàn thành đợt giao dịch cho vay bất động sản đầu tiên được bảo đảm bằng Bitcoin. Sự xuất hiện của Beeline có nghĩa là mối liên hệ giữa tài sản tiền điện tử và bất động sản đang dần được chuẩn hóa và tuân thủ, đặt nền tảng thể chế và kỹ thuật cho việc triển khai trên diện rộng trong tương lai.
MicroStrategy cũng đã có những đóng góp tương ứng vào cơ sở hạ tầng. Họ đã phát triển một mô hình tín dụng BTC. Pulte đã trực tiếp bày tỏ sự quan tâm của mình về nó trên phương tiện truyền thông xã hội X.
Bitcoin có thể thay đổi “quy tắc cũ” không?
Từ các công ty chứng khoán có tuổi đời hàng thế kỷ trên Phố Wall đến các cơ quan quản lý tài chính nhà ở liên bang, từ các tuyên bố công khai của Trump đến việc định hình lại cơ cấu vốn của ngành bất động sản, trật tự tài chính dựa trên Bitcoin đang xâm nhập từ trên xuống dưới. Bản sắc của Bitcoin đã phát triển từ tiền mặt kỹ thuật số thành vàng điện tử và hiện sắp trở thành phương tiện tín dụng, cung cấp một cách mới để tổ chức vốn cho tài chính truyền thống. Và kiến trúc tài sản phi tập trung + công cụ tín dụng liên bang này tác động đến logic thiết kế sâu sắc nhất của các khoản vay thế chấp.
Trong tương lai, khi Fannie Mae và Freddie Mac thực sự chấp nhận Bitcoin như một phần của mô hình bảo lãnh của họ, có lẽ một mô hình tài chính và hệ sinh thái mới sẽ ra đời. Bitcoin sẽ không còn chỉ là nơi lưu trữ của cải, mà còn là đòn bẩy mới có thể thúc đẩy nhà ở, thuế, tín dụng và thậm chí là quản trị quốc gia.
Việc thể chế hóa các khoản thế chấp bằng Bitcoin có thể trở thành công cụ mang tính biểu tượng nhất trong kỷ nguyên vĩ đại và tươi đẹp của Trump.
